对于北苑家园的房价 我来说几句

2009-09-17|其他|55bbs.com关注55:

感谢55会员睦雅志峰发帖分享!

 

  最近“北苑家园”的房屋交易量缩减的比较厉害,客户对价格的接受开始变得迟疑起来,最近来这里咨询的比较多,但出来看房的少,而以前的客户没有买到的现在说再等等。大家也许看到了,周末咱们园子里的看房人少了,而房东有些给我们主动打电话,说可以降几万块钱,希望赶紧出手。

  许多人开始又一轮的观望与等待。

  我想这是个纯自然的现象,潮起潮落,花开花谢。其实市场的规律也是自然的规律,但是我们总是希望摸到这自然规律里的机关巧妙。

  就北苑家园的情况,第一个影响价格是供需关系(这在北京一直是这样),北苑家园大多住的都是白领,大家的收入相对来说比较稳定,一万多套住宅,可卖的房子其实并不是很多,安居客上北苑家园的房子有3100套在卖,清友园一共才有2400多套房子,卖的房相当于整个清友园的房子,这个你信吗?其实大家都知道,供需绝对不平衡。第二个影响价格是政府的政策。这就像紧箍咒,松紧都直接影响市场的活跃与冷淡。就比如国家在取消了印花税,调低了契税,改变了营业税的年限。国家最近放宽了货币的流通——调低了贷款利息。市场经过一段反应,突然开始发力。这就使自三月来北苑家园价格上涨。所以北苑家园的价格有涨的条件,但是政府又有可以让它降的手段。

  我们一直说要国际承认我们的市场经济地位,其实很难,因为这个市场是政府强力主导的市场。就房市而言,国家政策左右着这个市场。

  让我们屏息而观,不是观市场,而是观政府下一步的举措。最近政府做了两个调整:

  一个是不再有“阴阳合同”,政府开始规范这个市场,这样可以降低银行的风险。另外有较多的税收。第二个是利息的七折,估计到年底会有一个调整,不再有这个优惠了。还有几个调整大家可能没有听说过,购买商业住宅,贷款最少要付50%的首付,而且贷款利息是我们银行基准利息的1.1倍。北苑家园隔壁的“旭辉澳都”就是这样的住宅。

  政府现在已经开始做一些动作了,但是这个动作对北苑家园的房价影响有多深,我想迟一些做一个描述。

  “北苑家园” 有六个大园,居住了一万多户的居民。但是我们感觉许多人住了3-5年就搬走了,不是为了孩子就是为了工作,还有就是不断的由小换大。腾出来可卖的房子虽然陆陆续续的有,但是总赶不上不断搬进北苑家园的年轻人。而年轻人来自全国各地,我们接触的客户有江西,新疆,内蒙,甘肃,湖北等等,我举得都是内陆的,其他的自不必说了。我们有的经纪人手里的客户多的有200多个,少的也有十几个。加上咱们“北苑家园”下面其他公司的经纪人手里的客户,就可以略见一般了,而僧多粥少的情况一直没有什么太大的变化。 这是最简单的供需失衡,这在北京其他小区也不乏其例。

  我们估计了一下,这客户里面有多少是有经济实力的,可以买的起北苑家园的房。大约是1/10。那这1/10 的客户都是什么人?基本分成三类:

  前面说了来买北苑家园的人来自全国,他们在北京安家置业,是一大批人。我举两个例子:

  1. 一个来自江西,父母亲自来挑房,给女儿买,后来选了茉藜的两居。145万,一次付了100万。父母付,父母说是把家里的一套房卖了。

  2. 另一个是来自新疆,也是给女儿买,父母亲自过来,看上了一套莲葩的一居,90万,父母一次付清。

  从这两个例子里可见一般。 我们的大部分客户是这样的情况。

 

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