落户房山 加减法计算哪个楼盘更划算

2009-09-22|其他|55bbs.com关注55:

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  之前写过帖子,是去房山考察的,考察之,虽然交了瑞雪春堂的排号费,但其实心里还是更倾向于绿城百合和加州水郡。

  于是回家,上网,疯狂搜集消息,安居客、房老大、搜房……到处都查了个遍,重点关注“可做一手房手续的加州水郡”和“真正的二手房绿城百合”。

  抄了很多信息做了很多功课,一方面看网上报价,一方面用“房价网”来评估相关的房子值不值那么多钱。最后选定了一些感觉既合算又价格能承受的房源。

  实地中介考察,发现网上的信息都是虚的,实际价格比网上报价高了很多。我是想,要么要两套同小区的一居室或大开间,我妈妈和我姥爷一人一套;要么是要一套大两居,我妈妈和我姥爷一起住。

  但加州水郡的一居室或零居室小户型,实际单价基本都在7.5k左右徘徊;绿城百合的两居室,实际单价甚至都9.5k往上了(真恐怖)。

  现在我买的房子还没算整体落听,因为这个一手房手续拖的时间很长,中间也许会出现变数。但现在看,已经把风险尽量压到最低了。无论办成与否,我都记录下来这个过程,我觉得有两点经验和大家分享:

  1)买房之前,用加减法来衡量划算与否——这个方法,我觉得可以很理智的分析一个房子的优缺点,而摒除各种因为心情、赌气、一见钟情之类之类的容易迷人眼目的感性因素,这样分析完,再出手,在如今的大环境下,真的可以做到愿赌服输。

  2)走一手房手续的二手房,具体是怎么个流程,有什么风险,如何尽量规避。

  我卖房的70万,加上积蓄11万,一共只有81万,最后考察结果,是可丁可卯,能买下面两种组合:

  组合一:加州水郡两套朝南大开间,都是50多平米,一套位于高板的顶层,一套位于高板的从楼顶开始数的第3层,交房时开发商提供精装修。是某集团给职工团购的房子,所以必须付给房主全款,然后中介负责带买卖双方到团购的集团和开发商处做一手房手续(相当于改合同),今年年底或明年年初收房时再按照正常手续付开发商契税、公共维修基金等。连2.5%的中介费全算下来是82万,砍价到81万无论如何砍不下来了。

  组合二:绿城百合一套南北通透两居室,83平米,78万,位于南区栖霞苑的6层楼的4层,业主自己做的精装修,有房本,是纯粹的二手房的二手房,房本未满2年,因为是全款所以营业税不会太高,但有2.5%的中介费和2k过户费以及1.5%契税,全加起来81.32万,砍价到80万5千,再也砍不下来了。

  考虑了两个组合的具体情况,因为我是买来给老人自住,但日后不排除抛售的可能(如果老人百年了,也许这房子就不会留着了),而且,无论如何,要考虑能否保值。这是一个很现实的问题。

  所以,首先要分析一下,是否两个组合未来可预测的保值情况一样呢?如果能升值,是否升值的空间一样呢?我这里说的升值空间指的是如果涨价的话,这房子每平米实际上涨多少钱(而不是上涨百分之多少)——以同样的尺度来衡量的话,两个楼盘对比如下:

  组合一的情况:

  离地铁近、离城里近,加分;

  密度高,减分;

  景观差,减分;

  租房的和商业的人可能会比较多,比较乱,减分;

  附近传闻有重点小学(育才学校)入住,加分;

  有商业街规划,加分;

  现阶段已经有相对成熟的商业配套入住,加分。——共4个加分3个减分。

  组合二的情况:

  离地铁有N站地且目前无公交车、离城里远,减分;

  密度低,加分;

  景观优美,加分;

  自住的人可能会比较多,幽静,加分;

  无重点小学,仅有小区规划的普通幼儿园和小学,减分;

  有商业街规划,加分;

  现阶段尚无相对成熟的商业配套入住,减分。——共4个加分3个减分。

  如此,组合一和组合二的加减分数基本相当,可以粗略预测未来保值情况和升值空间一样。

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